Vous avez toujours rêvé de construire votre propre maison ? Voici les meilleurs moyens de la payer, de l’argent liquide aux banques qui prêtent et financent l’autoconstruction
Il n’est pas nécessaire d’être millionnaire pour construire sa propre maison. Vous avez peut-être la chance de disposer d’un gros paquet de liquidités, mais sinon, il existe toute une série d’autres possibilités de financement. Une combinaison de deux ou plusieurs d’entre elles pourrait être la meilleure voie pour faire de votre maison de rêve une réalité. Scie-electrique.fr vous propose son guide complet sur la construction de votre propre maison pour voir ce qu’il faut faire, et les énormes avantages de l’auto-construction, ainsi que des maisons réelles étonnantes pour vous inspirer.
En attendant, voici quelques options pour financer votre projet :
En espèces
Le coût moyen médian d’une auto-construction, y compris les coûts du terrain et de la construction, est de 290 000 euros (selon une étude du magazine coté ouest en 2017), donc vous aurez besoin d’une somme substantielle si vous payez tout en espèces.
Peut-être avez-vous réussi à épargner une somme importante au fil des ans, ou peut-être avez-vous reçu un peu d’argent par le biais d’un héritage. Une maison que vous avez construite vous-même serait certainement un bon investissement, car il est probable que votre maison terminée vaudra plus que ce que vous avez dépensé pour elle – environ 330 000 euros pour un projet moyen.
S’il vous a fallu deux ans pour achever la construction, depuis la recherche du terrain jusqu’à l’emménagement, vous devriez gagner 5,3 % d’intérêt chaque année sur un compte d’épargne pour faire fructifier votre argent du même montant (après avoir payé l’impôt de base sur les intérêts).
Le meilleur taux que vous pouvez obtenir actuellement (en décembre 2019) sur un compte d’épargne à taux fixe de deux ans est de 2,35 %.
Assurez-vous de ne jamais avoir plus de 85 000 euros (par personne) dans un établissement bancaire, car tout ce qui dépasse ce montant ne sera pas protégé par le régime d’indemnisation des services financiers. Cependant, un solde élevé temporaire pouvant atteindre 1 million de livres sterling sera protégé pendant six mois au maximum à la suite d’un héritage ou d’une vente de propriété.
Quelle que soit la méthode de financement choisie, vous aurez besoin de liquidités. Vous pouvez emprunter jusqu’à 95 % des coûts en utilisant un prêt hypothécaire pour la construction d’une maison, ce qui signifie que vous aurez besoin de 23 000 euros pour une maison moyenne, plus un fonds de prévoyance recommandé de 10 à 20 % des coûts de construction (jusqu’à 54 000 euros en moyenne).
Cet argent doit être accessible, placé sur un compte d’épargne d’accès par exemple, car les coûts ne cesseront d’augmenter.
Vendez votre maison actuelle
Si vous êtes heureux de vivre dans un logement temporaire pendant votre construction, vous pouvez vendre votre logement existant pour libérer de l’argent.
Il peut s’agir d’un logement chez un parent, d’un logement locatif ou d’une caravane sur place par exemple. Veillez simplement à prendre en compte les frais de logement temporaire dans votre budget.
Selon la durée de possession de votre logement et l’endroit où vous vivez, vous pouvez avoir accumulé une somme importante de capitaux propres.
Par exemple, si vous étiez propriétaire d’une maison à Paris d’une valeur de 500 000 euros aujourd’hui, elle vous aurait coûté 292 000 euros il y a dix ans, selon les données nationales sur le prix des maisons. Cela signifie que si vous l’avez achetée avec un prêt hypothécaire de 233 600 euros à 80 % d’intérêts seulement, il vous resterait un capital propre de 266 400 euros (avant les frais de vente).
Dans le Nord-Ouest, en revanche, vous n’auriez peut-être gagné que 47 400 euros de fonds propres si votre maison valait 165 000 euros aujourd’hui et vous avait coûté 147 000 euros il y a dix ans.
Si vous vendez votre maison, il se peut qu’elle ne vous procure pas assez d’argent pour payer la totalité de votre auto-construction, et vous devrez donc contracter un prêt hypothécaire pour la compléter.
Les Banques Qui Prêtent et Financent l’Autoconstruction
La principale différence entre les prêts hypothécaires autoconstructibles et les prêts ordinaires est qu’après avoir emprunté de l’argent pour acheter un terrain, le reste vous est remis par étapes parce qu’il n’y a pas de propriété existante que le prêteur peut utiliser comme garantie pour le prêt.
Il en existe deux types principaux : l’hypothèque à paiement échelonné est basée sur la valeur de la propriété à différents stades de la construction.
Un pourcentage de cette valeur vous est remis à la fin de chaque étape, de sorte que vous devez être en mesure de payer vous-même les frais initiaux avant d’obtenir cet argent.
Chez les banques qui prêtent et financent l’autoconstruction, vous pouvez généralement emprunter jusqu’à 85 % du terrain et des coûts de construction. Vous aurez donc encore besoin d’une somme importante en espèces pour le dépôt de garantie et pour payer les coûts de construction initiaux.
D’autre part, les hypothèques à paiement anticipé sont basées sur les coûts et vous permettent de disposer d’argent avant chaque étape de la construction.
Cela signifie que vous n’avez pas besoin d’autant de liquidités au départ et – contrairement aux prêts hypothécaires basés sur l’évaluation – il y a peu de risques que l’argent que vous recevez de votre prêteur ne couvre pas le coût de cette étape.
Vous pouvez emprunter jusqu’à 95 % du terrain et des coûts de construction. Cependant, les prêteurs sont moins nombreux à vous les proposer et le coût peut être plus élevé.
Le montant que vous pouvez emprunter dépendra de votre situation financière globale – le prêteur examinera vos revenus et vos dépenses (y compris les paiements hypothécaires de votre maison actuelle) pour décider de ce que vous pouvez vous permettre.
Mais comme vous pouvez payer votre prêt hypothécaire sur la base des intérêts uniquement pendant la construction, les paiements devraient être relativement abordables. En outre, pendant la durée de votre projet, vous ne paierez des intérêts que sur le montant que vous avez emprunté jusqu’à présent, et non sur le montant total que vous avez l’intention d’emprunter d’ici la fin de la construction.
Pour les deux types de prêts, il ne peut
Hypothèque à construction libre
La principale différence entre les prêts hypothécaires autoconstructibles et les prêts ordinaires est qu’après avoir emprunté de l’argent pour acheter un terrain, le reste vous est remis par étapes parce qu’il n’y a pas de propriété existante que le prêteur peut utiliser comme garantie pour le prêt.
Il en existe deux types principaux : l’hypothèque à paiement échelonné est basée sur la valeur de la propriété à différents stades de la construction.
Un pourcentage de cette valeur vous est remis à la fin de chaque étape, de sorte que vous devez être en mesure de payer vous-même les frais initiaux avant d’obtenir cet argent.
Vous pouvez généralement emprunter jusqu’à 85 % du terrain et des coûts de construction. Vous aurez donc encore besoin d’une somme importante en espèces pour le dépôt de garantie et pour payer les coûts de construction initiaux.
D’autre part, les hypothèques à paiement anticipé sont basées sur les coûts et vous permettent de disposer d’argent avant chaque étape de la construction.
Cela signifie que vous n’avez pas besoin d’autant de liquidités au départ et – contrairement aux prêts hypothécaires basés sur l’évaluation – il y a peu de risques que l’argent que vous recevez de votre prêteur ne couvre pas le coût de cette étape.
Vous pouvez emprunter jusqu’à 95 % du terrain et des coûts de construction. Cependant, les prêteurs sont moins nombreux à vous les proposer et le coût peut être plus élevé.
Le montant que vous pouvez emprunter dépendra de votre situation financière globale – le prêteur examinera vos revenus et vos dépenses (y compris les paiements hypothécaires de votre maison actuelle) pour décider de ce que vous pouvez vous permettre.
Mais comme vous pouvez payer votre prêt hypothécaire sur la base des intérêts uniquement pendant la construction, les paiements devraient être relativement abordables. En outre, pendant la durée de votre projet, vous ne paierez des intérêts que sur le montant que vous avez emprunté jusqu’à présent, et non sur le montant total que vous avez l’intention d’emprunter d’ici la fin de la construction.
Pour les deux types de prêts, il peut s’écouler un certain temps avant que le financement ne soit convenu avant chaque étape.
Parlez à un conseiller en prêts hypothécaires de votre crédit pour autoconstruction, pour savoir quelle est la meilleure option pour vous.
Une fois votre nouvelle maison terminée, vous pouvez passer à un prêt hypothécaire classique, qui vous fera bénéficier d’un taux d’intérêt beaucoup plus faible.
Pour en savoir plus sur ces options, consultez notre guide détaillé des prêts hypothécaires à la construction.
Réhypothéquer votre logement existant
Comme les taux d’intérêt appliqués aux prêts hypothécaires à la construction sont beaucoup plus élevés que ceux des prêts ordinaires – plus de 4 % contre moins de 2 % – il peut être plus rentable de réhypothéquer votre logement existant, tant qu’il n’y a pas de frais de remboursement anticipé (FRA) à payer.
Il vous faudra toutefois disposer d’une importante valeur nette de votre logement pour que cette option soit viable (voir les exemples au point 2 ci-dessus) et tous les prêteurs ne sont pas heureux de proposer un prêt hypothécaire à cette fin.
Une fois que votre nouvelle maison est terminée, vous voudrez probablement vendre votre ancienne maison et rembourser le prêt hypothécaire qui s’y rapporte.
C’est pourquoi il est judicieux d’opter pour un prêt hypothécaire qui ne dure pas plus de deux ans, car votre construction sera probablement achevée dans ce délai.
Veillez à ce que l’accord que vous choisissez ne comporte pas de CRE au-delà de cette période, afin de pouvoir le rembourser sans frais.
Hypothèque sur mesure
En 2016, le gouvernement a adopté une nouvelle loi sur le droit à la construction afin de permettre aux gens de construire plus facilement leur propre maison et de lutter ainsi contre la pénurie de logements en France.
Les autorités locales de planification doivent désormais s’assurer qu’elles fournissent suffisamment de sites avec permis de construire à toute personne qui manifeste un intérêt pour la construction de sa propre maison dans cette région, que ce soit par le biais de l’auto-construction ou de la construction sur mesure.
Les différences spécifiques entre le self build et le custom build sont largement débattues. Selon le portail Self Build, un site web approuvé par le gouvernement pour les futurs constructeurs de maisons, le self build est défini comme des projets où le propriétaire de la maison joue un rôle actif.
Il peut s’agir d’entreprendre une partie des travaux lui-même, ou d’organiser des artisans ou des entreprises de construction de maisons à forfait pour le faire.
La construction sur mesure tend à être une approche plus pragmatique, où le propriétaire travaille avec un promoteur spécialisé qui fournit tout, du terrain à la gestion du projet et aux matériaux de construction.
Certaines banques proposent désormais des prêts hypothécaires exclusifs spécialement conçus pour les projets de construction sur mesure sur certains types de sites appelés parcelles viabilisées.
Cela signifie qu’une parcelle de terrain est prête à être construite – avec les raccordements aux services publics et l’accès en place, ainsi qu’un permis de construire.
Ces banques prêtant pour l’autoconstruction propose différents types de prêts hypothécaires sur mesure, adaptés à votre degré de participation au projet.
Ils fonctionnent de la même manière que les prêts hypothécaires sur mesure, mais comme la construction sur mesure est moins risquée pour le prêteur parce que vous commencez par un terrain viabilisé, vous pouvez obtenir des paiements basés sur les coûts à la fin de chaque étape de construction. Cela vous évite également de courir le risque des prêts hypothécaires conventionnels avec arriérés, car le montant des paiements ne dépend pas de l’évaluation du site à ce moment-là.
Il peut y avoir trois à six étapes de paiement ou seulement un paiement initial lorsque vous achetez le terrain et un paiement final à la fin.
Si vous souhaitez obtenir des conseils sur le choix du meilleur prêt à la construction ou du meilleur prêt hypothécaire pour votre projet, sachez que toute l’équipe de scie-electrique.fr reste à votre disposition dans l’espace commentaire !